Ипотека и материнский капитал

[Леха]

Здравствуйте!

Тема такая.

В разводе уже 1,5 года. Квартира взята в ипотеку. В ней остались жить бж с детьми. Я – заемщик, бж – созаемщик. Часть кредита была погашена материнским капиталом. После развода платили за ипотеку пополам. Я платил через банк-онлайн, оттуда же можно распечатать чеки при необходимости. Мое свидетельство о регистрации собственности и кредитный договор остались у бж, не отдает ни под каким предлогом, боится, что «выгоню детей на улицу». Близится срок полной выплаты, осталась пара месяцев.

Вопросы:

1.​ Есть подводные камни, которые мне могут навредить, и что надо предпринять, чтобы их избежать?

2.​ Какую долю я обязан буду выделить детям в связи с использованием материнского капитала? Детей своих я люблю, и мне для них ничего не жалко, думал отдать половину от своей доли, но есть чувство, что это будет подарок бж. А ее я не люблю .

3.​ Что делать с документами? Сильный геморрой запросить в банке и в юстиции? Типа, потерял… Или они выдадут дубликат даже если правду сказать, что бж не отдает?

[Kashin]

Автор ей богу такие документы всегда нужно держать у себя а теперь по делу если использовали мат капитал то ДОЛИ у детей уже ДОЛЖНЫ БЫТЬ! т.е я так понимаю вас 4 человека (ТЫ,БЖ,ДЕТИ) т.е у каждого по 1/4 если не ошибаюсь а то что не отдает иди получай дубликат и причину указывай утеряно, теперь насчет выделения долей детям, С ТВОЕЙ доли уже ничего ненужно отдавать у детей уже есть и это запомни.

[Manann]

свидетельство о регистрации собственности можно сделать повторно. Идете в регпалату-пишите заявление об утере и выдается дубликат.

кредитный договор тоже можно взять в банке - заверенную копию. Тоже пишите заявление об утере.

[Леха]

Автор ей богу такие документы всегда нужно держать у себя а теперь по делу если использовали мат капитал то ДОЛИ у детей уже ДОЛЖНЫ БЫТЬ! т.е я так понимаю вас 4 человека (ТЫ,БЖ,ДЕТИ) т.е у каждого по 1/4 если не ошибаюсь а то что не отдает иди получай дубликат и причину указывай утеряно, теперь насчет выделения долей детям, С ТВОЕЙ доли уже ничего ненужно отдавать у детей уже есть и это запомни.

Нет. У нас с бж по половине доли. Мы писали расписку,что когда снимается обременение, мы будем обязаны выделить долю детям. Только так можно мат.капиталом гасить ипотеку.

[Хабаровский]

О получении дубликатов документов уже посоветовали, мне добавить нечего.
По вопросу выделения долей детям, вы писали с бж не расписку, а нотариальное обязательство перед пенсионным фондом о выделении детям долей. Минимальный размер будущих детских долей не ограничен, если иное не прописано в вашем обязательстве.
Я вам советую взять в банке не только заверенную копию кредитного договора, но и детализацию платежей по кредиту. Так вы сможете убедиться, что бж платила половину, как вы говорите. То, что она должна была платить половину кредита, где-нибудь зафиксировано? Например в решении суда о разделе имущества? Если нет, то она вполне могла и не платить, а вам вешать лапшу на уши.
В случае, если бж исправно платила и через пару месяцев вы сможете снять обременение, я вам советую ничего детям не выделять. В противном случае эта квартира станет по факту во власти бж, учитывая вашу ситуацию. Это конечно, не совсем законно, но прежде чем выполнять взятые на себя обязательства, вам сначала нужно с выгодой избавиться от собственности, которой вы не можете управлять и которую занимает бж, а не вы.
Прежде чем дать дальнейший совет, ответьте:
Вы единоличный собственник квартиры или у бж есть доля?
Был ли суд по разделу имущества (или соглашение о разделе имущества? Если да, то что там сказано об этой квартире?
Есть ли у вас другая недвижимость? Где вы живёте? Каково ваше материальное и семейное положение?

[Леха]

О получении дубликатов документов уже посоветовали, мне добавить нечего.
По вопросу выделения долей детям, вы писали с бж не расписку, а нотариальное обязательство перед пенсионным фондом о выделении детям долей. Минимальный размер будущих детских долей не ограничен, если иное не прописано в вашем обязательстве.
Я вам советую взять в банке не только заверенную копию кредитного договора, но и детализацию платежей по кредиту. Так вы сможете убедиться, что бж платила половину, как вы говорите. То, что она должна была платить половину кредита, где-нибудь зафиксировано? Например в решении суда о разделе имущества? Если нет, то она вполне могла и не платить, а вам вешать лапшу на уши.
В случае, если бж исправно платила и через пару месяцев вы сможете снять обременение, я вам советую ничего детям не выделять. В противном случае эта квартира станет по факту во власти бж, учитывая вашу ситуацию. Это конечно, не совсем законно, но прежде чем выполнять взятые на себя обязательства, вам сначала нужно с выгодой избавиться от собственности, которой вы не можете управлять и которую занимает бж, а не вы.
Прежде чем дать дальнейший совет, ответьте:
Вы единоличный собственник квартиры или у бж есть доля?
Был ли суд по разделу имущества (или соглашение о разделе имущества? Если да, то что там сказано об этой квартире?
Есть ли у вас другая недвижимость? Где вы живёте? Каково ваше материальное и семейное положение?

Да,обязательство. Насчёт лапши не думаю,т.к.веду свои расчёты и вижу остаток долга,но детализацию возьму,спасибо. А обременение снимается даже если я долю детям не выделю? Кто тогда меня заставит? Теперь отвечаю на вопросы:
У нас с бж по половине доли. Суда и соглашения не было. Другой недвижимости у меня нет. Живу в ГБ на с'емной квартире. Материальное положение нормальное,зарплата выше среднего по региону даже после вычетов алиментов.
Избавляться от недвижимости планов нет,зачем? Пусть живут... В случае продажи у меня доля есть... А бж может единолично распоряжаться долями детей? Я- юридический валенок...

[Слайдер]

Долю можешь выделить любую. Хоть по 1 проценту, хоть по 5 на детей.

[Хабаровский]

Обременение снимается с разрешения банка после полной выплаты кредита. Банк не интересует ваше обязательство перед пенсионным фондом или перед другими лицами.
Если вы не выделите детям доли, пенсионный фонд может принудить вас и бж это сделать. Минимальный размер детских долей не ограничен. Если же вы успеете раньше продать квартиру, то пенсионный фонд может обратиться в суд и привлечь вас с бж к гражданско-правовой ответственности. Но вы можете избежать больших последствий, если выделите детям доли в другой недвижимости (об этом потом).
Но в ваших интересах в текущей ситуации продать квартиру вместе с бж и поделить пополам деньги. Ну или хотя бы продать свою долю. В противном случае вы будете владеть частью недвижимости которой никогда не сможете пользоваться и которую никогда не сможете продать. Объясню подробнее.
Допустим вы выделяете одному ребёнку 1/100 долю, а бж выделяет второму ребёнку 1/100 долю. Теперь у вас и у бж будет по 49%, а у детей по 1%. Вы будете оплачивать за свою долю ежегодный налог на имущество, также при желании, бж сможет повесить на вас половину оплаты коммунальных платежей. При этом жить в квартире вы не сможете, продать свою долю вы не сможете, сдать свою долю в аренду вы не сможете.
Фактически получится, что ваша бж приобрела целую квартиру за половину её стоимости (даже меньше половины, учитывая материнский капитал). А вы тупо выступили спонсором. Теперь вы будете платить алименты на двух детей, возможно оплачивать половину комуналки, а также безвозмездно сдавать вашей бж в аренду вашу половину квартиры.
Я советую вам срочно искать очень очень опытного риэлтора и юриста, если вы сами не чувствуете себя способным заниматься этим вопросом. Ваша цель - продать квартиру, получить деньги и поделить их с бж пополам. Это можно сделать и до снятия обременения, обременение в этом случае перейдёт к новому владельцу и он будет выплачивать остаток кредита. Ваша бж будет категорически против, поскольку о такой халяве какая для неё намечается, можно только мечтать. Она будет обвинять вас в том, что вы "выбрасываете детей на улицу" и вообще во всех мыслимых преступлениях против человечества. Вам придётся ставить ультимативные условия и запугивать. Например тем, что вы подарите свою долю цыганам или родичам Кадырова. Она должна понять, что если вы не получите деньги за свою долю, то хозяином доли станет совсем не такой порядочный и законопослушный человек как вы. А значит ей лучше согласиться на ваши условия.
За детей не волнуйтесь, они от этого не умрут. Зато в будущем, пользуясь шатким жилищным и материальным положением бж, вы сможете беспрепятственно налаживать с детьми контакт, а возможно и забрать их к себе, если захотите.

[abdulla]

Прочитал я это все и понял что в законный брак вступать ни в коем случае нельзя.

[Хабаровский]

Возможно бж со страху согласится купить у вас вашу долю. Откуда она возьмёт деньги вас волновать не должно, пусть хоть новую ипотеку берёт.
Для вас это не совсем плохой вариант. В этом случае вы уже можете сильно не волноваться об обязательстве перед пенсионным фондом, так как выделять детям доли теперь будет обязана бж.

P/S. Вообще то всё это нужно было делать ещё полтора года назад. Теперь всё зависит от того, насколько вы сумеете принудить бж к продаже квартиры или покупке вашей доли.

[Хабаровский]

Все телодвижения надо делать до выделения детских долей. После - вы ничего сделать не сможете. Если интересно, могу объяснить почему, но предупреждаю ,что это будет длинно и заумно.

[Леха]

Пусть длинно и заумно, объясните, пожалуйста

[Хабаровский]

Я постараюсь не длинно, но без ссылок на законы.
Если вы захотите что-то сделать со своей долей, например продать, то сначала вы обязаны официально предложить её другим собственникам, то есть вашей бж и вашим детям. Но с другой стороны, закон запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми. Так что ваше предложение детям будет ничтожно.
Продать нельзя, не предложив сначала другим собственникам.
А предложить другим собственникам нельзя, так как закон прямо это запрещает.

[Леха]

И бж в такой же ловушке?

[Леха]

А продажа моей доли кому бы то ни было разве не будет являться нарушением обязательства перед ПФ?

[abdulla]

И бж в такой же ловушке?

Она не в ловушке, она в твоей квартире живет. :D А ты квартиру снимаешь.

[Леха]

Если я продам свои 50% бж, значит,я не выполнил обязательства? Или я неправильно понимаю?

[Хабаровский]

Правильно. Но это уже будет не так страшно. Пенсионному фонду главное, чтобы дети получили доли, а кто из родителей их выделит, это уже второстепенный вопрос.
В любом случае ответственность перед пенсионным фондом стоит намного меньше, чем половина квартиры.

[Леха]

А как же продают квартиры с детьми? По моему с опекой согласовывают ... Боюсь показаться занудой... Если я предложу бж выкупить долю,она начнёт тянуть время и возможно , сообщит органам опеки, что я не выполняю обязательство... Я не помню, в течение какого времени я обязался дать долю детям...

[Леха]

То есть,допустим,я решил продать свою долю... Я честно предлагаю её бж, допустим, она отказывается... И что, я должен предлагать её детям, которым не могу продать, потому что они несовершеннолетние??? Это же бред и замкнутый круг... Хотя законы наши...

[Хабаровский]

А как же продают квартиры с детьми? При взаимном согласии обоих родителей и при условии выделения детям долей в другой недвижимости. Вам это не светит, забудьте.

[Леха]

Разве я не могу отправить 2 предложения о покупке моей доли: одно бж как совладельцу и другое бж как представителю несовершеннолетних владельцев долей?

[Хабаровский]

Нет. Сделки между несовершеннолетними детьми и их законными представителями, а также родственниками законных представителей запрещены законом. Ст. 28 и 37 ГК РФ.
Автор, вы начинаете думать не в ту сторону.
В ваших интересах - с выгодой избавиться от вашей доли. Если делать это до выделения детских долей, то у вас будет больше возможностей для манёвра. После выделения детских долей, вы свою длю сможете только подарить.
Вам нужен опытный, профессиональный риэлтор и юрист, с которым вы сможете проработать возможные варианты действий. Или, если профессионалы отсутствуют (это не редкость), сами напрягайте мозги и штудируйте законы и ситуацию. Есть вариант например продать свои 49%, а затем выделить одному из детей оставшийся 1%. Но это вам уже не на форуме нужно обсуждать.

[Леха]

Спасибо за внятные ответы. Возможно, я думаю не в ту сторону, но хотелось бы добить это направление, чтобы к нему не возвращаться…

Если я правильно понимаю ст.37, бж не имеет права «представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками»… Но ведь я не являюсь супругом или близким родственником «опекуна или попечителя», т.е. бж… (Хотя, кто ее назначал опекуном или попечителем?...). По этой логике я могу расценивать отказ бж от покупки моей доли как отказ и ее лично, и как представителя несовершеннолетних собственников?

Продавать квартиру не хочется чисто психологически… Возможно, у меня РГМ, пилотка на ушах и т.д. Дети привыкли к этой квартире, у дочери своя комната, как она давно мечтала, школа близко… Возможно, я морально не готов к той войне, которая начнется с использованием детей со стороны бж… Стопудово, вольет в уши детям, какой их папа гнида, отбирает у них квартиру… Я понимаю, что надо думать о своих интересах, иначе с голой задницей останусь, а бж будет улыбаться, владея половиной, а пользуясь всей квартирой… Где-то год назад дочь уже у меня интересовалась, не собираюсь ли я делить квартиру, а то мама не хочет в ее комнате ремонт делать, т.к. неизвестно, что у папы на уме… Я успокоил, ремонт сделали… Наверно, я алень и не вылез из матрицы, но пока так…

[Хабаровский]

И вы и бж являетесь законными представителями своих несовершеннолетних детей, поэтому в соотв. со ст.28 и 37 ГК РФ не можете совершать сделок с детьми.
Поэтому вам нужно решить вопрос вашей доли до того как дети станут собственниками.